عقد الايجار حق البقاء.

التعليق على المادة 507 مكرر من القانون المدني

المقدمة:

إن القانون المدني يقرر الحق في البقاء لشاغل المكان وذلك بعد انتهاء مدة الإيجار إذا كان الإيجار محدد المدة أو بعد انتهاء مواعيد الإنذار بالإخلاء التي حددها القانون بالنسبة للإيجارات غير محددة المدة.
والحق في البقاء هو امتداد لعقد إيجار سابق وصحيح بنفس شروطه قرره القانون لأشخاص معينين وقد راعى في ذلك الوضع الاجتماعي لهؤلاء حتى لا يحكم عليهم بالإخلاء دون أن يكون لهم مسكن يؤويهم ولهذا فلا حق في البقاء إلا إذا وجدت حاجة ماسة للسكن، فلا يمكن أن يستفيد من حق البقاء أشخاص لهم مسكن آخر (المادة 517/3 مدني).
فما مفهوم الحق في البقاء الحق في البقاء وما هو نطاقه الشخصي و الزمني ؟


المبحث الأول : مفهوم الحق في البقاء

المطلب الأول : الأشخاص الذين لهم الحق في التمسك بالبقاء

إذا انتهى عقد الإيجار سواء بانتهاء مدته إذا كان محدد المدة أو بالتنبيه بالإخلاء إذا كان غير محدد المدة وانتهاء المدة المقررة وفقا للمادة 471 مدني فيمكن الشاغل التمسك بالحق في البقاء.
من يعتبر شاغلا للأمكنة في نطاق عقد الإيجار؟
يعتبر شاغلا للمكان المستأجر والمستأجر الفرعي والمتنازل له والمتبادل.

المستأجر:
فيعتبر المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار شاغلا، وقد يكون المستأجر شخصا طبيعيا كما يمكن أن يكون شخصا معنويا إذ يجوز للجمعيات ولكل شخص معنوي ويمارس نشاط نزيه التمسك بحث البقاء إذا انتهى عقد إيجاره وهذا ما نصت عليه المادة 516 مدني.
ويلاحظ هنا بأنه يكفي المالك – الذي يريد استعادة ملكه من الشخص المعنوي الشاغل – أن يثبت حاجته أو حاجة زوجه أو أحد أصوله أو فروعه للسكن دون أي شرط آخر من الشروط التي قررها المشرع بالنسبة لاستعمال المالك حث استعادة السكن.
وقد يكون المستأجر هو إدارة عمومية استأجرت السكن لغرض إسكان موظفيها، فلهؤلاء الموظفين التمسك بالحق في البقاء إذا انتهت مدة الإيجار ويشترط لذلك:
- إثبات أنهم سددوا الإيجار وذلك عن طريق اقتطاع الإدارة بدل الإيجار من مرتباتهم.
- وأن تكون الإدارة العمومية قد تنازلت عن حقها في البقاء.
وهذا ما نصت عليه المادة 514/3 مدني بقولها: "كما يعد أيضا شاغلا عن حسن نية الأشخاص الذين يستعملون يوم صدور هذا القانون أماكن للسكن كانت قد استأجروها من قبل إدارة عمومية لهذا الغرض إذا أثبتوا أنهم سددوا ثمن الإيجار وخاصة إذا تم ذلك عن طريق الاقتطاع من المرتبات غير أنه لا يسري مفعول هذا النص إلا عند انتهاء مدة الإيجار المنعقد مع الإدارة العمومية وعند تنازل تلك الإدارة عن حقها".

المستأجر الفرعي:
أما في حالة المستأجر من الباطن فلا تنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن، فالتزامات تظل قائمة بين المستأجر الأصلي والمؤجر، فنكون بصدد عقدين عقد أول بين المؤجر والمستأجر الأصلي وعقد ثان بين المستأجر والمستأجر الفرعي، ويجوز للمستأجر الفرعي التمسك بالحق في البقاء.

المتنازل له:
وقد يكون الشاغل هو متنازل له عن عقد الإيجار، ويعد التنازل عن الإيجار حوالة لحقوق المستأجر والتزاماته قبل المؤجر، فإن المتنازل له يصبح في مركز المستأجر الأصلي دائنا ومدينا مباشرة للمؤجر بواسطة دعوى مباشرة وقواعد حوالة الحق وحوالة الدين. ويجوز له التمسك بالحق في البقاء.

المتبادل:
وقد يكون الشاغل هو المتبادل معه لعقد إيجار سابق وتبادل العين المؤجرة لا يمكن تصوره إلا إذا كنا أمام نفس المالك لأنه لو كان السكنين مملوكين لشخصين مختلفين فلصحة التبادل يستلزم الأمر موافقة المالكين.
ولقد نصت المادة 15 من المرسوم 76-147 المتضمن تنظيم العلاقات بين المؤجر والمستأجر محلي معدة للسكن وتابع لمكاتب الترقية والتسيير العقاري على ما يلي: "يستطيع المستأجرون المقيمون في نفس المنطقة والمستفيدون حق البقاء بالعين المؤجرة أن يتبادلوا محال السكنى التي كانوا يشغلونها من أجل استعمال أفضل للعائلة.
وعلى كل مبادل أن يخطر المصلحة المؤجرة التابع لها، وعلى هذه الجهة أن تعرض طلب التبديل على اللجنة المختصة إقليميا بتوزيع المنازل. ولا تقبل المصلحة المؤجرة بهذا التبديل إلا بعد صدور ترخيص صريح من اللجنة المذكورة.
ويظل المستأجر الذي قام بالتبديل ملزما تجاه المصلحة بجميع الالتزامات المترتبة على استئجار لمنزل كان يشغله قبل التبديل".

المطلب الثاني: الشروط الواجب توفرها لممارسة الحق في البقاء

لممارسة حق البقاء يجب أن تتوفر في الشاغل شروط معينة نعرضها فيما يلي:

1- يجب أن يكون شغله للمكان يعقد إيجار صحيح:
لا بد أن يكون شاغلا للمكان بمقتضى عقد إيجار سابق وصحيح، إذ ى يستفيد من الحق في البقاء من كان شاغلا للمكان بمقتضى حق انتفاع أو عقد عارية أو البائع الذي يبقى شاغلا للمكان مؤقتا.
فيجب أن يكون الشاغل مستندا إلى عقد إيجار وذلك سواء كان عقدا مكتوبا أو شفويا يثبت بوصولات الإيجار.
أما الشاغل بدون حق ولا سند كما لو كان شاغلا للمكان على سبيل التسامح فقط، فلا يجوز له التمسك بالحق في البقاء مهما طالت مدة شغله للعين، فمن الضروري أن يكون شغل المكان مستند إلى عقد إيجار صحيح.
ولكي يتمكن ورثة المستأجر من التمسك بالحق في البقاء ابتداء – أي لم ينتقل إليهم من مورثهم – لا بد أن يكون عقد إيجار السلف صحيح.
أما إذا كان شغل العين بمقتضى عقد إيجار فرعي أو تنازل عن الإيجار أو تبادل بالعين المؤجرة ففي هذه الحالة يجب أن يكون التأجير من الباطن أو التنازل صحيح ويتم ذلك بموافقة المؤجر صراحة أو بمقتضى نص قانوني، كما في حالة المنتفع بحق الاستعادة إذا تنازل للشاغل الذي استعاد المحل منه عن المحل الذي يتخلى عنه وهذا ما تعرضت له المادة 532 مدني.
ولقد نصت المادة 505 مدني على أنه: "لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن هذا الإيجار أو يؤجر إيجارا فرعيا كل ما استأجره أو بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر كل ذلك ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك".
ويلاحظ أنه إذا كان الإيجار الفرعي جزئي أي المستأجر الأصلي أجّر جزء فقط من العين المؤجرة واحتفظ لنفسه بالجزء الباقي ففي هذه الحالة لا يمكن المستأجر من الباطن التمسك بالحق في البقاء إلا لمدة بقاء المستأجر الأصلي في الأمكنة، فإذا استطاع المالك استرجاع العين المؤجرة من المستأجر الأصلي – في الحالات التي لا يجوز فيها لهذا الأخير التمسك بالحق في البقاء – فيحتج بذلك في مواجهة المستأجر الفرعي. ويسري هذا الاسترجاع في حقه، ذلك لأن تمسكه بالحق في البقاء مرتبط بتوافر شروط الحق في البقاء بالنسبة للمستأجر الأصلي وهذا الصدد نصت عليه المادة 524 مدني على أنه: "في حالة الإيجار الفرعي الجزئي لا يحتج بحق بقاء الفرعي إلا مدة بقاء المستأجر الأصلي في الأمكنة".

2- يجب أن يكون المستأجر حسن النية:
يجب على الشاغل لاعتباره حسن النية أن يف بالتزاماته كدفع الأجرة في المواعيد، وعدم تصرفه في المنقولات الموجودة في العين المؤجرة والتي تكون قد خصصت لضمان الوفاء بالأجرة، وذلك عدم تغيير تخصيص الأمكنة المؤجرة وعدم التنازل أو التأجير من الباطن بدون موافقة المؤجر.
ويذهب القضاء إلى اعتبار المستأجر الذي يشتم المؤجر سيء النية لأنه أخلّ بالتزامه بالاستغلال الهادئ للأمكنة، حيث اعتبرت المحكمة العليا أن اعتداء أعضاء عائلة المستأجر على المؤجر بالسب يفقد هذا الأخير حسن النية وبالتالي حقه في البقاء.

3- يجب أن يكون المستأجر شاغلا للمكان شغلا فعليا:
للتمسك المستأجر بالحق في البقاء يجب أن يكون د استمر شغله للأمكنة مدة 8 أشهر خلال السنة الإيجارية، ولا يمكن لمن يشغل المكان لمدة أقل من 8 أشهر التمسك بالحق في البقاء إلا إذا كان له سبب مشروع، كما إذا تطلبت وظيفته ذلك مثلا وهذا ما اشترطته المادة 517/2 مدني.
كما لا يمكن التمسك بالحق في البقاء لمن كان يشغل المكان بقصد استعماله للمتعة في المواسيم وهذا ما نصت عليه المادة 517/6 مدني.
إذا لتمسك المستاجر بالحق في البقاء يجب أن تكون إقامته في الأمكنة إقامة معتادة.

4- يجب ألا يكون قد صدر ضد المستأجر حكم نهائي بالتخلي عن العين المؤجرة:
فلا يمكن التمسك بالحق في البقاء للمستأجر الذي صدر ضده حكم قضائي يلزمه بالتخلي عن العين المؤجرة وكان هذا الحكم حاز قوة الشيء المقضي فيه، شريطة ألا يكون سبب صدور هذا الحكم هو انتهاء مدة الإيجار أو إنهاء حق البقاء كان مقررا وفقا لقوانين سابقة إذ في هاتين الحالتين يعد الحكم بالتخلي مخالفا للقانون، وهذا ما نصت عليه المادة 517/2 مدني.





المبحث الثاني: الحق في البقاء في ظل القانون السابق

المطلب الأول : انتقال الحق في البقاء في ظل القانون القديم

تنص المادة 525 مدني على أن "الحق في البقاء بالأمكنة حق شخصي لا ينتقل إلى الغير مع مراعاة المادة 515".
وتنص المادة 515 مدني على أنه: "يرجع الحق في البقاء بالمكان المعد للسكن أو المهن في حالة هجر المنزل أو وفاة الشاغل لأفراد عائلته الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر".
يتضح من النصين أن الحق في البقاء ينتقل إلى الغير في حالة وفاة الشاغل، أو هجر السكن يعني تركه للسكن، ومن هم الأشخاص الذين ينتقل إليهم هذا الحق وبأي شروط.

أ- انتقال الحق في البقاء في حالة وفاة الشاغل:
ويقصد بالوفاة وفاة الشاغل طبيعيا أو حكما.
ولا بد من التمييز بين انتقال الحق في البقاء والتمسك به ابتداء، فانتقال الحق في البقاء إلى خلف الشاغل الذين حدّدهم القانون يجب أن يكون السلف متمسك بالحق في البقاء أي كانت له صفة الشاغل عند انتهاء عقد الإيجار. أما إذا كانت مدة عقد إيجار السلف لم تنتهي عند وفاته سواء أكانت محددة ولم تنتهي أو كانت غير محددة ولم ينذر المؤجر المستأجر بالإخلاء، ففي هذه الحالة ينتقل عقد الإيجار إلى الورثة ولا يشترط أن تتوافر فيهم الشروط المطلوبة في الحق في البقاء، فعقد الإيجار ينتقل إليهم وهذا تطبيقا للمادة 510/1 مدني التي تنص على أنه: "لا ينتهي عقد الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر".
ولا يشترط لانتقال عقد الإيجار إلى الورثة شغلهم المكان وقت وفاة المورث، إذ الشغل الفعلي للأمكنة شرط للتمسك بحق في البقاء.
فالإيجار ينتقل إلى الوارث كأي حق موروث بتوافر صفة الوارث في الشخص وقت وفاة المورث دون أي شرط آخر، بينما يشترط لانتقال الحق في البقاء من السلف إلى الخلف شروط معينة لا بد من توافرها في الخلف.



ب- الانتقال في حالة هجر السكن (الترك):
يقصد بالترك التخلي الإرادي عن العين المؤجرة، ولا يكفي توافر النية في التخلي بل يشترط أن يتم التخلي فعلا أي ترك المستأجر أو شاغل المكان فعلا العين، ويجب أن يكون هذا الترك نهائيا، بحيث لو كان الترك مؤقتا لفترات متقطعة كإقامة الزوج مثلا في مكان آخر مع زوجة ثانية فهذا لا يعد تركا.
وقد يكون الترك صريحا كما يمكن أن يكون ضمنيا يستخلص من ظروف لا تدع شكا في ذلك.

ج- لمن ينتقل الحق في البقاء والشروط الواجب توافرها:
إذا توفى الشاغل أو ترك العين، انتقل حق البقاء إلى أفراد عائلته الذين كانوا على نفقته وكانوا يشغلون العين منذ 6 أشهر على الأقل قبل وفاة أو الترك.
لقد منح المشرع الحق في البقاء لأفراد عائلة الشاغل الذين كانوا على نفقته فقط في الحالتين السابقتين مخالفا في هذا الحكم التشريعات الأجنبية التي اكتفت باشتراط درجة قرابة معينة دون استلزام النفقة.
ولقد حدّد قانون الأسرة النفقة الواجبة وفي هذا الصدد نصت المادة 75 منه الأسرة على أنه: "تجب نفقة الولد على الأب ما لم يكن له مال، فالبنسبة للذكور إلى سن الرشد والإناث إلى الدخول، وتستمر في حالة ما إذا كان الولد عاجزا لآفة عقلية أو بدنية أو مزاولا للدراسة وتسقط باستغناء عنها بالكسب".
كما نصت المادة 77 من نفس القانون على أنه: "تجب نفقة الأصول على الفروع والفروع على الأصول حسب القدرة والاحتياج ودرجة القرابة في الإرث".
وكذلك نصت المادة 74 من قانون الأسرة على أن: " تجب نفقة الزوجة على الزوج .... مع مراعاة أحكام المواد 79، 78، 80 من هذا القانون".
ولا يستطيع الأشخاص – الذين كانوا يعيشون مع الشاغل ولم يكن ملزم بالإنفاق عليهم – التمسك بانتقال الحق في البقاء.
ونلاحظ أن هذا الشرط خاص بالقانون المدني بينما المادة 12 من المرسوم 76-147 تقضي بأنه في حالة غياب أو وفاة المستأجر أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من 6 أشهر بحث البقاء بالأمكنة.
ويلاحظ في هذا الصدد أن المرسوم التنفيذي 98-43 نصّ في مادته الأولى على ما يلي: "لا يستفيد من نقل حق الإيجار المتعلق بالسكن ذي الطابع الاجتماعي التابع لدواوين الترقية والتسيير العقاري سوى الأشخاص الذين:
- لهم علاقة قرابة من الدرجة الأولى (الفروع) وتتوفر فيهم شروط الحصول على السكن المنصوص عليها في التنظيم المعمول به.
- تتوفر فيهم شروط حق البقاء في مكانهم كما هو منصوص عليه في الأحكام التشريعية المعمول بها
- واشتراط النفقة على النحو السابق يستلزم منا بحث مسألة حق المطلقة في التمسك بانتقال الحق في البقاء.
- الزوجة تستفيد من الحق في البقاء إذا كانت الرابطة الزوجية ما زالت قائمة وقت وفاة الزوج الشاغل للعين إذ هي على نفقته لا محالة، وتأخذ حكمها المطلقة إذا كانت في فترة العدة.
- المطلقة التي جاوزت عدتها أو لم تعتد بسبب حدوث الطلاق قبل الدخول أو المرأة التي خالعت نفسها فليس لها الحق في التمسك بانتقال الحق في البقاء.

المطلب الثاني : انتقال الحق في البقاء في ظل القانون الجديد
حسب ما تنص عليه المادة 507 مكرر فإن الأشخاص الذين لهم الحق في البقاء هم الأشخاص الذين أبرموا عقد إيجار قبل 93 وجددت بعدها، وذلك لمدة 10 سنوات إلى غاية 2017م أي منذ صدور هذا القانون.
كما يستفيد الحق في البقاء الأشخاص الطبيعيين البالغين 60 سنة كاملة عند نشر هذا القانون، بحيث يتمتعون بهذا الحق إلى حين وفاتهم، وذلك في الأمكنة المعدة للسكن.
أما الورثة والأشخاص الذين يعيشون معه، فلا يستفيدون من هذا الحق، فحق البقاء ينتهي بمجرد وفاة الأشخاص البالغين 60 سنة أو بانتهاء 10 سنوات.


خاتمة:

إن الحق في البقاء جاء كنتيجة للأوضاع الاقتصادية التي خلفتها الحرب العالمية الثانية، ولهذا فلا حق للبقاء إلا إذا وجدت حاجة ماسة للسكن، فلا يمكن أن يستفيد الحق في البقاء الأشخاص الذين لهم مسكن آخر والأشخاص الذين لهم سكن آخر يمكنهم استرجاعه، واستمر العمل بع إلى يومنا هذا مع التعديلات الطارئة عليه.



_____________
منقول للأمانة العلمية.