بحث حول التراضي في عقد الايجار

اريد بحث حول التراضي في عقد الايجار من فضلكم

اركان عقد الايجـار:



مقدمـــة:

لكي ينعقد عقد الايجار صحيحا ملاتبا لاثاره القانونية, يجب ان تتوفر اركانه مثله مثل باقي العقود,

وهي الرضى والمحل والسبب بالاضافة الى الشكل الذي يجب ان يتراضى الطرفان اتفاقهما, بالنسبة

الى العقود الشكلية, وعليه يجب ان يتراضى الطرفان, بان يتبادلا التعبير عن ارادتهما, وان تتطابقا

هاتين الارادتين حول المسائل الاساسية في عقد الايجار, الا وهي ماهية العقد, والعين المنتفع بها,

بدل الايجار والمدة, كما يجب ان تكون ارادة كل من المؤجر والمستاجر حرة ومتنورة, لم يلحقها عيب

من العيوب الذي يجعلها غير سليمة, بالاضافة الى وجوب توفر الاهلية اللازمة لابرام عقد الايجار

سواء بالنسبة للمؤجر او المستاجر. وبالنسبة للمحل في عقد الايجار, فهو مزدوج, يتمثل في منفعة

العين المؤجرة ودفع الاجرة, وكلاهما يقاسان بمدة زمنية معينة. اما السبب في عقد الايجار, فلا جديد

يضاف على ماذكرته القواعد العامة وفصلت فيه, ولقد اضاف المشرع لهذه الاركان ركن رابع وهو الشكل,

فاصبح عقد الايجار عقدا شكليا وفقالنصوص الجديدة

الفصل الاول : التراضي في عقد الايجـار

ينعقد عقد الايجار بتراضي طرفيه وتطابق ارادتهما, بحيث يصدر ايجاب بات من احدهما ويقابله قبول من الاخر

ويجب ان تتجه ارادة كل طرف من طرفيه الى ابرام عقد ايجار لا غيره, ويكون محله عين معينة, وان يتفقا على

الاجرة والمدة التي يسري لها العقد, بالاضافة الى وجوب اتن تكون ارادتهما سليمة خالية من العيوب

وعلى العموم لاينفرد عقد الايجار بقواعد خاصة في هذا الشان, غير ان الايجار يختص بمسائل في غاية الاهمية

والتي من الضروري بحثها وهذه المسائلهي كالاتي:

(من له الحق في الايجار , من حق الاستئجار, وماهي الاهلية اللازمة لكل منها ؟)

المبحث الاول : الحق في الايجـــــــار

يثبت الحق في الايجار بادئا ذي بدء للمالك, ذلك ان مالك الشيء يستطيع ان يستعمل ملكه ويستغله ويتصرف فيه

كما ان له حق انتفاع على شيء معين. بالاضافة الى امكان ان يعقد صاحب الحق في الارادة ايجارا وفق مارسمه القانون

من حدود, وبالاضافة الى هؤلاءالاشخاص فان الايجار يمكن ان يصدر عن غيرهم, كمن يؤجر ملك غيره,

المطلب الاول : الايجار الصادر من مالك العين المؤجرة

غني عن البيان ان مالك الشيء له ان يؤجره, لان القانون منح له سلطات اكثر من مجرد ايجاره اذ له ان يتصرف فيه

وفقا لنص المادة 674 من القانون المدني, ومن يملك الاكثر يملك الاقل بطبيعة الحال, وايجار المالك لملكه لايثير اي اشكال

غير انه قد يلحق ملكية المالك وصف او ظرف يجعل من المسالة تتطلب شيئا من التفصيل, اذ سنتناول ايجار المالك تحت

شرط فاسخ وكذا ايجار البائع او المشتري قبل شهر عقدهما اذا كان محاه عقارا في فرع اول وايجار المالك على الشيوع

والدائن والمرتهن رهن الحيازة في فرع ثان.

الفرع الاول: ايجار المالك تحت شرط فاسخ وايجار البائع او المشتري قبل شهر عقدهما

1 - ايجار المالك تحت شرط فاسخ:

يعتبر المالك تحت شرط فاسخ مالكا للشيء يجوز له استغلاله والتصرف فيه طالما الشرط الفاسخ, فان لم يتحقق

الشرط تاكدت ملكيته نهائيا, غير انه اذا تحقق زالت ملكيته باثر رجعي, واصبح كانه لم يملك من قبل ذلك قط ولا

مشكلة تثار ان قام هذا المالك بتاجير مايملك لمدة تنتهي قبل تحقق الشرط الفاسخ, لكن المشكلة تثور عندما يتحقق

الشرط قبل انتهاء مدة الايجار, ذلك ان تحققه يجعلمن ملكية المؤجر تزول باثر رجعي فيكون كانه لم يكون مالكا ابدا,

فتزول اثر جميع التصرفات التي عقدها, غير انه من المقرر ان اعمال الادارة التي تصدر من المالك الذي زالت ملكيته

باثر رجعي تبقى نافذة في حق المالك الجديد وهذا مانصت عليه المادة 207/2 من ق.م بقولها " غير ان اعمال الادارة

التي تصدر من الدائن تبقى نافذة رغم تحقق الشرط "وهو ماينطبق على عقد الايجارشرط ان لاتتجاوز مدته ثلاث ( 3 ) سنوات.

2 - الايجار الصادر من البائع او المشتري قبل شهر العقد:

لاتنتقل الملكية في بيع العقار الا بالشهر, وذلك مانصت عليه المادة 793 من القانون المدني بقولها: " لاتنتقل الملكية

والحقوق العينية الاخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين ام في حق الغير الا اذا روعيت الاجراءات التي ينص

عليها القانون وبالاخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري " . لذلك فان الايجار الصادر من البائع قبل شهر العقد

لمصلحة المشتري يعتبر صحيحا مرتبا لجميع اثاره القانونية باستثناء نقل الملكية, كما ان هذا البائع اذا ابرم ايجارا لمصلحة

شخص ما, يكون ملتزما بتسليم العقار الى شخصين مختلفين هما, مشتري العقار والمستاجر, فمن يكون له الحق في تسلم المبيع هنا؟

ان للمشتري في هذه الحالة ان يطالب البائع بالتسليم, ذلك ان البيع غير المسجل رغم عدم انتقال الملكية فيه الى المشتري, الا انه

ينشئ التزامات شخصية لمصلحة هدا الاخير على البائع, ومن اهمها المطالبة بالتسليم , فاذا تسلم المشتري العقارلم يكن للمستاجر ان يسترده

لانه لا علاقة بالمشتري, وادا لجا المستاجر للبائع فليس للبائع ان يسترده, لانه ضامن للمشتري بعدم التعرض حتى ولو لم يكن عقده مشهرا,

فلا يكون امام المستاجر الا الفسخولب التعويض. وعند تسليم البائع العقار الى المستاجر, لم يكون للمشتري ان يسترد العقار منه لانه لاعلاقة قانونية

بينهما, واذا لجا المشتري الى البائع, فليس لهذا الاخير استرداد العقار, لانه في وضع المؤجر تجاه المستاجر وعليه دفع ضمان انتفاع المستاجر

بالعين المؤجرة, ولا يكون للمشتري في هذا الفرض الا المطالبة بالفسخ او التعويض اوالقبول بلقاء المستاجر في العيت المؤجرة.

ويترتب عن كون كل من المشتر والمستاجر له حق شخصي على العقار وليس حقا عينيا, ان ليس لاحدهما الاولوية على الاخر في تسلم العقار

على اساس اسبقية العقد, وانما تكون لاحدهما اولوية على الاخر في الاسبقية في وضع اليد عليه.



تحياتي للجميـــــع
- تعريف عقد الإيجار :-
عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
2= خصائصه :-
1= عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة :-فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة
2= عقد الإيجار عقد رضائي:- ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي
3= عقد الإيجار عقد معاوضة : حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع
4= عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين : فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ .
5= عقد الإيجار من عقود المدة:- التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .
3= تمييز الإيجار عن غيره من العقود :-
1- الإيجار والوديعة :-
الوديعة00 عقد يلتزم به شخص المودع لديه ان يتسلم شيئا من شخص آخر المودع ليحفظه بأجر او بغير أجر ثم يرد الشيء نفسه عند انتهاء الوديعة ومن الواضح أن المقصود من هذا العقد يختلف اختلافا اساسيا عن المقصود بالإيجار وهوة تخويل الانتفاع بمقابل مما يستبعد كل خلط أو اشتباه بينهما في الصورة المعتادة لكل منهما
/> ولكن بعض صور الودية تسمح بالأشتباه أو الخلط منهما :-
1= أول هذه العقود : العقد الذي بمقتضاه يتعهد البنك لأحد عملائه بان يضع تحت تصرفه إحدى خزائنه ليحفظ فيها الأشياء الثمينة وهو ما يسمى إيجار الخزائن فهل يعتبر العميل مستأجرا للخزانة وتكون الأجرة هي ما يدفعه للبنك أم يعتبر مودعا للأشياء لدى البنك ويكون ما يدفعه مقابلا للحفظ ؟
تردد الفقه والقضاء بين الرأيين وكان الراجح إلى عهد قريب ان العقد إيجار للخزانة وذلك على اساس أن البنك يمكن العميل من الانتفاع بالخزانة ويقوم العميل بدفع أجره هذا الانتفاع للبنك وهذه هي مقومات الإيجار ومن ناحية اخرى لا تتوافر فيه عناصر الوديعة فالبنك لا يسلم ما يشعه العميل في الخزانة ولا يتعهد برده وقد لا يعلم عن محتوياتها شيئا . فهو يترك الخزانة تحت تصرف العميل فيسلمه مفتاحها ليضع فيه ما يشاء ويسترده كما يرد مما يعني أنه ليس هناك التزام بحفظ المحتويات على عاتق البنك .
ولكن البعض يرى وهذا ما نرجحه ان تكييف العقد لا أهمية له فيما يتعلق بمعرفة نوع الحجز الذي يوقعه الدائن إذ يجب الاهتداء بالقواعد الخاصة بحجز ما للمدين لدى الغير لمعرفة ما إذا كانت علاقة البنك بعميله تسمح للدائن بتوقيع هذا الحجز أم لا أما الغرض من التكييف فهو الوصول إلى تطبيق القواعد التي وضعها المشرع لتحكم احد العقدين .
ب= أما حفظ السيارات في حظيرة عامة جراج فقد ثار التساؤل عما إذا كان عقد إيجار لجزء من الحظيرة أو هو اتفاق على وديعة السيارة فيه والصورة المعتادة لهذا الاتفاق التي تجعل على صاحب الجراج ايواء السيارة وحفظها تكشف عن ان القصد الاساسي منه هو حفظ السيارة ولذلك يكون عقد وديعة او عقد حفظ ولو خصص للسيارة مكان معين توضح فيه ما دام صاحب الجراج يتحمل مسئولية حراستها .
2= الإيجار والوكالة :-
الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل00 وقد تكون بأجر او بغير أجر ومن هذا يتضح أنها تختلف تماما من الإيجار الذي يقصد به أن يمكن احد المتعاقدين الآخر من الانتفاع بشيء ولكن مع ذلك من الممكن ان يقع الاشتباه في صورة قليلة كما في حالة ما إذا اتفق شخص مع آخر على ان يعهد اليه بأملاكه جملة ليقوم بتأجيرها ثم يقتسم الأجرة مع المالك او يحصل منها على نسبة معينة .
3= الإيجار والعمل :-
إذا تعاقدت شركة مركبات مع سائق على ان تعطيه مركبة يستغلها للنقل على أن يعطي للشركة جعلا معينا ويأخذ باقي الأرباح لنفسه فهل يعتبر هذا الاتفاق عقد عمل ويكون السائق عاملا لدى الشركة أو عقد إيجار يكون السائق مستأجر للمركبة ؟ يذهب القضاء الفرنسي إلى ان الاتفاق عقد عمل لأن صلة السائق بالشركة هي صلة التابع بالمتبوع ، وأجر السائق هو الفرق بين ايراد المركبة وما يدفعه السائق للشركة فهو أجر متغير وهذا جائز في عقد العمل ويترتب على أن الاتفاق عقد عمل أن القانون الخاص بمسئولية رب العمل عن اصابات العمل يسري في هذه الحالة فإذا اصيب السائق في اثناء عمله كان له الرجوع بتعويض على الشركة دون حاجة إلى أثبات تقصير في جانبها ,.
وإذا أستأجر شخص مركبة بسائقها من صاحب مركبات لنقل امتعته فهل يعتبر العقد واقعا على عملية النقل أو على الانتفاع بالمركبة ؟ الظاهر أن العبرة بعملية النقل إذا كان السائق لا يزال في خدمة صاحب المركبات يتقاضى منه أجره فيكون العقد عقد مقاولة للنقل ويترتب على ذلك أنه إذا اصاب المركبة عطب في اثناء النقل لم يطالب مالكها من تعاقد معه بتعويض عن ذلك إلا إذا اثبت أن التلف كان بفعل هذا الأخير أما إذا بقيت المركبة والسائق عند المستأجر فترة من الزمن وأصبح السائق تابعا له يأخذ منه أجره فالاتفاق عقد عمل مع السائق وعقد إيجار بالنسبة إلى المركبة

الفرع الثاني: الايجار الصادر من الدائن المرتهن رهنا حيازي والمالك على الشيوع

1 - الايجار الصادر من الدائن الراهن رهنا حيازيا:

عقد الرهن الحيازي يرتب حقا عينيا تبعيا, ويقتضي وضع الشيء المرهون في حيازة الدائن المرتهن ضمانا للوفاء بالدين

الذي في ذمة المدين الراهن, ويعطي القانون للدائن المرتهن الحق في ادارة المال المرهون وتاجيره, والسؤال يطرح الذي نفسه

هو المدة التي يستطيع ان يبرم لها الدائن المرتهن عقد الايجار, فهل هي المدة التي يجوز فيها لمن له حق الادارة ان يبرم لها عقد

الايجار وهي مدة 3 سنوات وفق مانصت المادة 468 من القانون المدني, ام يمكن له ان يؤجر طيلة مدة الرهن؟

يرى بعض الفقه ان للدائن المرتهن الحق في تاجير المال المرهون, سواء اكان ذلك عقارا او منقولا لمدة تفوق المدة التي حددها

القانون لمن له حق الادارة, وذلك لان للدائن المرتهن حق اصيل في استغلال المال المرهون, وهو ليس نائبا عن الراهن, ذلك انه

لو كان كذلك, ماكان له ان يؤجر الشيء المرهون الى الراهن نفسه, وهدا مانص عليه القانون بصريح العبارة (المادة 967 من ق.م)

غير ان الراي الراجح فقها يرى عدم جواز ايجار الدائن المرتهن المال المرهون لمدة تزيد عن ثلاث (3) سنوات لان له حق في ادارة

المال المرهون فقط, مع امكان تجديد الايجار اذا لم ينقض الرهن بعد.

2 - الايجار الصادر على مالك الشيوع:

عرفت المادة 713 من القانون المدني الملكية الشائعة بانها تملك اثنان فما فوق شيئا تكون حصة كل واحد منهم فيه غير مفرزة

فهم شركاء على الشيوع, ويعتبر القانون ان حصصهم متساوية مالم يقم الدليل على خلاف ذلك, ولما كانت حصة كل شريك غير مفرزة

فإن كل المال الشائع او اي جزء منه لا ترجع ملكيته الى شريك بعينه وانما يملكه مع غيره من الشركاء.ولقد كرس القانون حق الشركاء

مجتمعين في ادارة المال الشائع, فلا يكون لاحد الشركاء التفرد بايجار كل المال الشائع او جزء منه, غير انه اذا قام اغلبية الشركاء الذين

يملكون اغلبية الانصبة بايجار المال الشائع, فان عقد الايجار الدي ابرموه يكون صحيحا وملزما لاقليتهم, كما ان لهذه الاغلبية ان تختار

مديرا يكون وكيلا عنها في ادارة المال الشائع, واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض الباقين عليه, عد ايضا وكيلا عنهم ( م 716 ق.م)

وعد الايجار الذي يبرمه صحيحا ونافذا في حق الاخرين, غير انه وفي كل الاحوال لا يجوز ان تتجاوز مدة الايجار ثلاث (3) سنوات باعتباره

من اعمال الادارة التي تخضع لحكم المادة 468 من القانون المدني الجزائري. اما اذا قام احد الشركاء بتاجير بعض او كل المال الشائع

دون موافقة باقي الشركاء, وكان هدا الشريك لا يملك اغلبية الانصبة كان ايجاره صحيحا بينه وبين المستاجر, غير انه لا ينفذ في حق

باقي الشركاء, اما اذا اجر الشريك جزءا مفرزا يساوي حصته الشائعة, علق ايجاره على نتيجة القسمة, فاذا وقعت تلك الحصة المفرزة في نصيبه

يكون الايجار الذي ابرمه نافذا في حق البقية, اما اذا وقع الجزء المؤجر في غير نصيبه انتقل الايجار الى هدا الجزء تطبيقا لنظرية الحلول العيني.


المطلب الثاني: الايجار الصادر ممن له حق الانتفاع او استعمال الحق او حق سكن:

حق الانتفاع هو حق عيني يتميز عن حق المستاجر في الانتفاع بالعين المؤجرة الذي هو حق شخصي, يخول لصاحبه سلطة الاستعمال

والاستغلال, وعليه سنتطرق لايجار من له حق الانتفاع في فرع اول, ثم الى ايجار من له حق الاستعمال او حق السكن في فرع ثانيـ.

الفرع الاول: ايجار من له حق الانتفاع.

يجوز لمن يملك حق الانتفاع تاجير الشيء محل الحق, لان الايجار يعد وجها من اوجه استغلال الشيء, غير انه لايكون نافذا في مواجهة

مالك الرقبة اذا تجاوزت مدة الايجار المدة المتفق عليها لبقاء حق الانتفاع, كذلك ينتهي الايجار بموت المنتفع, كذلك ينتهي الايجار بموت المنتفع

غير انه اذا كان حق الانتفاع محله ارضا مزروعة استمر الايجار الى حين ادراك الزرع, على ان يدفع المنتفع او ورثته اجرة عن هذه المدة

وهذا مانصت عليه المادة 852 من القانون المدني بقولها " ينتهي حق الانتفاع بانقضاء الاجل المعين, فان لم يعين اجل عد مقرر لحياة المنتفع,

وهو ينتهي على اي حال بموت المنتفع حتى قبل انقضاء الاجل المعين, واذا كانت الارض المنتفع بها مشغولة عند انقضاء الاجل او عند موت

المنتفع بزرع قائم ابقيت للمنتفع او لورثته الى حين ادراك الزرع بشرط ان يدفعوا اجرة ايجار الارض عن هذه الفترة من الزمن ".

وكذلك كانت تنص المادة 469 قبل تعديلها, اذ كانت ترجئ انقضاء الايجار الى حين نقل محصول السنة, غير ان المشرع استغنى عن النص

القديم وعوضه بنص جديد , جعل الايجار فيه ينتهي بقوة القانون بمجرد انقضاء حق الانتفاع, وهدا دون فسخ المجال لجني المحصول او نقله

من طرف المستاجر, وهدا امر غير محبذ اذ قد يهدد المستاجر بخسارة, ويفسح المجال لصاحب حق الانتفاع او ورثته ان يتعسفوا في استعمال حقهم

للاضرار بالمستاجر.

الفرع الثاني: ايجار من له حق استعمال او حق سكن

حق الاستعمال وحق السكن حقان عينيان مثل حق الانتفاع, غير انهما لا يخولان لاصحابهما ما يخول حق الانتفاع, وانما يكون لهما استعمال

الشيء محل الحق او سكنه استعمالا محددا بحاجة صاحب الحق واسرته فقط, وهذا ما نصت عليه المادة 855 من ق.م بقولها " نطاق حق

الاستعمال وحق السكن يتحدد بقدر مايحتاج اليه صاحب الحق واسرته الخاصة انفسهم وذلك دون الاخلال بالاحكام التي يقررها السند المنشئ للحق "

ولئن اختلف حق الاستعمال عن حق السكن من حيث النطاق, بحيث يمتد الاول ليشمل اشياء تعد لغير السكن, فان المشرع اخضعهما لنفس احكام

حق الانتفاع, مع مراعاة مايمكن ان يتعارض منها مع هذين الحقين (المادة 857 من ق.م), ولم يجز المشرع لصاحب حق الاستعمال او السكن,

ان يتنازل عن هذا الحق للغير الا بناءا على شرط صريح او مبرر قوي وهو ما اوردته المادة 856 من القانون المدني كما يلي " لا يجوز التنازل

للغير عن حق الاستعمال وحق السكن الا بناءا على شرط صريح او مبرر قوي " , اما بالنسبة لابرام احدهما عقد ايجار, فان المشرع لم يجزه

من حيث المبدا ايضا, ما لم ينص العقد المنشئ لحقها صراحة على امكان ذلك, وفي كل الاحوال ينتهي الايجار المبرم من طرف صاحب حق

الاستعمال او السكن بانقضاء هذن الحقين وبقوة القانون وهذا ما نصت عليه المادة 469 من ق.م بقولها " لايجوز لصاحب حق الاستعمال

وحق السكن ان يعقد ايجارا مالم ينص العقد المنشئ لحقه صراحة على ذلك ".

السلام عليكم أريد التعليق على قرار مع الخطة امتحان السنة الثانية لسنة 2008-2009 طلب عاجل من فضلكم