عقد الايجار

لمحة تاريخية:
في
الزمن الماضي لم يكن عقد الإيجار معروفــا، إذ كان النظام السائد آنذاك هو
النظام الطبقي القائم على: طبقة الملاك و لهم الأرض و البيوت؛ وطبقة
الرقيق الذين يعملون في الأرض ويخدمون أسيادهم في البيوت وعليه لم يكن
يحتاجون لأماكن لإيجارها بغرض السكن فيها....وما لبثت الحياة أن انقلبت
رأسا على عاقب، فتغيرت عبيد تحرروا وسموا إلى طبقة أعلى، و ملاك أضاعوا ما
يملكون بين لحظة و ضحاها فاضطروا إلى تلمس أسباب العيش من كسب أيديهم.
ونشأ عقد الإيجار كوسيلة قانونية بين الطبقتين يلجأ إليها بعض الملاك
لتأجير أملاكهم للطبقة العاملة مقابل تقسيم الغلة مع أصحاب المال على شرط
أن تتقاضى نصيبها في شكل أجرة وفقا لعقد الإيجار.
*واستقرت الطبقة
المالكة على خوض هذه التجربة بتشييد المباني و إيجارها لمن لا يستطيعون
امتلاك مساكن يأوون إليها، وقد حققت تلك التجربة فوائد لكل من الفئتين:
 فئة المالكين(لمؤجرين):أموالهم على أكمل وجه، ويحققون الربح.
 فئة المستأجرين: ينتفعون بالشيء دون تملكه.
*
وما نلمسه أن عقد الإيجار من أقدم العقود تلى في ظهوره عقدي البيع
والمقايضة والعلة في ذلك نشأة العقد اقتضت وجود طبقة محتاجة للسكن ولا
تستطيع تملكه.
** أدرج الرومان عقد الإيجار ضمن العقود الشكلية في بادئ
الأمر، وبعد ذلك صنفوه ضمن العقود الرضائية، فكانت الحكومة تلتجئ إلى
تأجير أراضيها و محاجرها ومصايدها للأفراد عن طريق المزاد العلني؛ وما لبث
الأفراد أن حذوا حذو الحكومة وتبنوا نظام التأجير في معاملاتهم إضافة إلى
اتباع نفس القواعد والأحكام التي تحكم عقود الإيجار الحكومية من حيث:
المدة، تقدير الأجرة، انقضاء عقد الإيجار.....إلخ.. وفرق القانون الروماني
بين نوعين من الإيجار: إيجار الأشياء الواردة على عمل الإنسان، وإيجار
الأعمال الواردة على عمل الإنسان الحر...و ظل هذا التقسيم معمولا به في
الشرائع القديمة التي تبنت القانون الروماني.
**أما الشريعة الإسلامية
عرفت نظام الإيجار دفعا للحرج والمشقة عن العباد؛ وعرف عقد الإيجار بعقد
الغراء وهو العقد الوارد على المنافع بعوض..وقد فرق فقهاء الشريعة بين
نوعين من الإيجار:
 إيجار يرد على منفعة العمل: كاستئجار شخص للبناء أو يتقن حرفة أو خدمة معينة.
 إيجار يرد على منافع الأعيان: كاستئجار العقارات مثل:الأراضي و المنازل..أو العروض كالملابس..أو إيجار الدواب.
وعقد الإيجار في نظر فقهاء الإسلام يرد على عمل الأحرار ولا يتنافى ومبدأ الكرامة الإنسانية مثلما يرد على الرقيق.
**
المشرع الفرنسي كذلك سلك نفس الطريق وتبنى عقد الإيجار ونص في قانونه
المدني على نوعين من الإيجار: إيجار العقارات و إيجار
المنقولات...بالمقارنة مع المشرع الجزائري الذي اهتم بإيجار العقارات
السكنية دون الزراعية ولم يعر أي اهتمام لإيجار العقارات.
المبحث الأول: تعريف عقد الإيجار و خصائصه
المطلب الأول: تعريف عقد الإيجار
الفرع
الأول: لــغـــة: أجّر، يؤجّر، تأجير العين: كراءها عقارا كانت أو منقولا
؛ يقابله في اللغة الفرنسية( Le Bail) أما في اللغة الإنجليزية فيعرف ب The Rent).
الفرع الثاني: اصطـلاحـا:
*التزم
المشرع الجزائري السكوت، ولم يفصح لنا عن تعريف محدد لعقد الإيجار؛ في حين
نجد الدكتورة محمدي فريدة زواوي تعرفه على أنه:" عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر
أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم".
*
ونجد المشرع المصري قد عرف عقد الإيجار في المادة 557ق.م.م على أنه:"عقد
يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة
لقاء أجر معلوم".
* فضلا عما ذكر نجد أن المشروع المصري الخاص بتقنين
أحكام الشريعة الإسلامية يعرف عقد الإيجار في المادة 549 منه:" عقد ينتفع
المستأجر بمقتضاه بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
* عرفه أصحاب المذاهب الأربعة بأنه:" عقد وارد على منفعة مباحة معلومة تؤخذ شيئا فشيئا مدة معلومة بعوض معلوم".
*
عرفه الفقه الإسلامي في*كتاب مرشد الحيوان*ب:" تمليك المؤجر المستأجر
منفعة مقصودة من العين المؤجرة في الشرع و نظر العقلاء بعوض يصلح أجرة".

عقد الإيجار إذن: عقد يندرج ضمن العقود الناقلة للانتفاع بالأشياء وعقود الخدمات؛ رضائي، تبادلي، بمعاوضة، مؤقت و تنفيذه زمني.
المطلب الثاني: خصائص عقد الإيجار: يتسم عقد الإيجار بخصائص معينة تميزه عن سائر العقود وتتجلى في النقاط التالية:
الفرع الأول:عقد الإيجار عقد رضائي وملزم للجانبين
أولا:
عقد الإيجار رضائي: العقد الرضائي ذلك العقد الذي يكفي لانعقاده تراضي
الطرفين بمعنى توافق إرادتي الطرفين على إبرام العقد( إيجاب وقبول) دون أن
يتطلب قانونا إفراغه في شكل معين، مع لفت الانتباه أن إثباته يكون
بالشهود. وعقد الإيجار من العقود الرضائية يتم بتوافق إرادتي المؤجر
والمستأجر دون اشتراط شكل معين إلا أن المرسوم التشريعي رقم93-03 المتضمن
النشاط العقاري قد نص في مادته 21 ف 1منه على ما يلي:"تتجسد العلاقات بين
المؤجرين و المستأجرين وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق
التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى".
ورضائية عقد الإيجار ليست من
النظام العام فهي قاعدة مكملة لإرادة الطرفين يجوز لهما الاتفاق على
خلافها باشتراطهما إفراغ التعاقد في شكل معين ( تنفيذ أداء)، وعليه يجوز
للمتعاقدين أن يشترطا الكتابة في إبرام عقد الإيجار كأن يحرر في ورقة
رسمية أو ورقة عرفية.
ثانيا: عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين: ما يميز
العقد الملزم للجانبين تقابل الالتزامات الناشئة عنه فكل طرف دائن ومدين
للطرف الآخر؛ وعقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين حيث يولد التزامات
متقابلة تقع على عاتق طرفي العقد، فالمؤجر ملزم بتمكين المستأجر من
الانتفاع بالعين المؤجرة و التزامه بصيانتها إضافة إلى ضمان عدم التعرض و
الاستحقاق و ضمان العيوب الخفية و بالمقابل يلتزم المستأجر بدفع الأجرة
وإجراء الترميمات الايجارية وكذلك رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد
الإيجار. وترتبط التزامات كليهما ارتباطا وثيقا لو أبطل أحدهما أو انقضى
بطل التزام الآخر ومنه فعقد الإيجار خاضع لقواعد الفسخ إذا ما أخل أحدهما
بالتزام من التزاماته.
الفرع الثاني: عقد الإيجار من عقود المعاوضة ومن عقود المدة
أولا:
عقد الإيجار من عقود المعاوضة : عقد المعاوضة هو ذلك العقد الذي يتلقى
وفقه كلا المتعاقدين تلقي مقابل كعوض بديل للأداء الذي أداه كلاهما ويعتبر
عقد الإيجار من عقود المعاوضة إذ يلتزم المستأجر بتقديم مقابل للمؤجر (بدل
إيجار) إزاء المنفعة التي قدمها المؤجر، ولا بد أن يكون المقابل إن كان
نقديا جديا وغير تافه أو بخس لأن ذلك يستوي في الحكم مع انعدام الأجرة وقد
نصت المادة 470ق.م على ما يلي:" يجوز أن تكون أجرة الإيجار إما نقودا،
وإما تقديم أي عمل آخر".
ثانيا: عقد الإيجار من عقود المدة: يصنف عقد
الإيجار ضمن العقود الزمنية أو المؤقتة. وتعد المدة عنصر جوهري و أساسي
لأن الزمن هو المقياس الذي يقاس به الانتفاع الذي يلتزم المؤجر بتوفيره
للمستأجر..وعليه فالتزام المؤجر التزام مستمر حيث أن الانتفاع بالشيء لا
يحصل إلا في فترة زمنية محددة، وبقدر مدة الانتفاع يقاس مقداره إذ يتناسب
معه تناسبا طرديا، والعبرة هنا ليست بالمنفعة التي استفاد منها المستأجر
وإنما بالتمكين من الانتفاع بالشيء لفترة زمنية محددة . في هذه الحالة إذا
فسخ العقد فلا يمكن إنكار الآثار التي ترتبت عن العقد قبل الفسخ( لا يكون
له أثر رجعي).
يمكن انعقاد عقد الإيجار دون تحديد المدة طبقا لنص
المادة 474 ق.م ومؤداها: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة
غير محددة...فلا يجوز لأحد المتعاقدين أن يرسل إلى الآخر إنذارا
بالتخلي...."
النتائج المترتبة على اعتبار عقد الإيجار من عقود المدة:
*
لا يخضع عقد الإيجار لقاعدة التنفيذ المتعاصر لالتزامات الطرفين في العقد
فتطبيق القاعدة على عقد الإيجار يقتضي القول بأن أجرة كل لحظة من لحظات
الانتفاع لا تجب على المستأجر، ونظرا لأن التزام المؤجر مستمر فهو الذي
يقبل أولا على تنفيذ التزامه ما لم يقضي الاتفاق بخلاف ذلك.
* إذا
توفي المستأجر فورثته لا يلتزمون بالأجرة السابقة على وفاته إلا في حدود
تركته بينما يلتزمون بالأجرة كاملة في ذمتهم الخاصة بعد الوفاة.
* لا يكون لعقد الإيجار أثر رجعي نظرا لطبيعته الزمنية.
الفرع الثالث: عقد الإيجار وارد على المنفعة وعلى الأشياء غير القابلة للاستهلاك
أولا:
عقد الإيجار وارد على المنفعة: عقد الإيجار من العقود الواقعة على المنفعة
بالشيء المؤجّر دون تملكه بخلاف عقد البيع فالمستأجر لا يملك العين
المؤجرة وإنما ينتفع بها إلى غاية انتهاء مدة الإيجار.
ثانيا: وارد على
الأشياء غير القابلة للاستهلاك: يرد عقد الإيجار على الأشياء غير القابلة
للاستهلاك لأن ذلك يخوّل للمستأجر الانتفاع بالشيء و رده إلى صاحبه عقب
انتهاء مدة الإيجار و الانتفاع و لا يستقيم ذلك إذا كان الشيء من الأشياء
التي تستهلك بمجرد استعمالها. ولا يهم أن يكون الشيء ماديا أو معنويا؛
عقارا كان أم منقولا ؛ إذ يجوز أن يرد الإيجار على الأشياء المادية ك:
الأراضي الزراعية و المنازل و السيارات أو على حق عيني مثل: تأجير المنتفع
لحقه في الانتفاع، أو تأجير المخترع لبراءة الاختراع.....إلخ.
الفرع الرابع: عقد الإيجار من أعمال الإدارة ومن العقود المسماة
أولا:
عقد الإيجار من أعمال الإدارة: لا ينشئ عقد الإيجار التزامات شخصية في
جانب كل من المستأجر و المؤجر و لا يرتب أي حق ضمني للمستأجر ولذلك يعد من
عقود الإدارة وليس من عقود التصرف. ويعد من أعمال الإدارة بالنسبة للمؤجر
إذ لا يترتب على التأجير خروج الشيء من ذمة المؤجر إلا ذمة المستأجر، و
إنما الحاصل أن المؤجر يترك غيره ينتفع بالشيء أو بثماره مدة معينة؛ و
لذلك لا يشترط في المؤجر أن آهلا للتصرف في الشيء و إنما تشترط أهلية
الإدارة فقط.
ثانيا: عقد الإيجار عقد مسمى: يعتبر عقد الإيجار من
العقود المسماة، ولذلك خصص له المشرع فصلا كاملا في القانون المدني من حيث
تنظيم الأحكام( المدة ، التزامات كل من المؤجر و المستأجر...)
المبحث الثاني: أهمية عقد الإيجار وتمييزه عن العقود الأخرى
المطلب الأول: أهمية عقد الإيجار
يعد
عقد الإيجار قوام الطبقة الوسطى و الطبقة الفقيرة إضافة للطبقة الغنية من
حيث طرق الاستغلال للأموال؛ وحسب رأي الأستاذ "دي هيلتس":" عقد الإيجار من
أكثر العقود تداولا".
- قد قيل في بداية القرن 19( تعليقا على مشروع
تقنين نابليون على الهيئة التشريعية الفرنسية في خطبة جوبير):" عقد
الإيجار تولد من الحاجة للتضامن بين الثروة العقارية والصناعية، وهو كثير
التداول بنوع خاص في بلد تقدمت فيه العلوم و الفنون و التجارة والملاحة
إلى حد لم يدع لكثير من الملاك وقتا لاستغلال أموالهم بأنفسهم ولم يوفر
لهم الوسائل؛ ولذلك في بلد ليس كل سكانه من ذوي الثروة العقارية و تقتضي
فيه المعاملات التجارية أن يبقى جزء كبير من رؤوس الأموال مخصصا للتجارة،
فالإيجار له علاقة وثيقة بالشيئين المرتبطان بالنظام العام أشد ارتباطا و
هما الملكية والصناعة ولذلك كان من الضروري أن يكون للإيجار أحكام من
شأنها المحافظة على الأملاك وترقية الزراعة ...."
الفرع الأول: أهمية عقد الإيجار من الناحية الاجتماعية:
 تمكين الطبقة الفقيرة أو ميسورة الحال من الحصول على مسكن يأويها.
 تمكين الأفراد من الانتفاع بالشيء الذي لا يستطيعون تملكه.
 أكثر العقود شيوعا وتداول، ويعد أداة اتصال بين مالك الشيء ومن يرغب في الانتفاع به.
الفرع الثاني: من الناحية الاقتصادية:
 يساعد أصحاب الممتلكات على تأجير أملاكهم بهدف الاستثمار وتحقيق الربح..
المطلب الثاني: تمييز عقد الإيجار عن العقود الأخرى
الفرع الأول: تمييز عقد الإيجار عن العقود المتعلقة بالملكية
أولا: عقد الإيجار و عقد البيع
* عقد البيع من أعمال التصرف الإيجار من أعمال الإدارة.
* عقد البيع من عقود الملكية الإيجار من عقود المنفعة.
* في عقد البيع تبعة الهلاك يتحملها المشتري بعد تسليم المبيع في عقد الإيجار هلاك العين المؤجرة تقع على عاتق المؤجر.
* البائع ملزم بنقل ملكية الشيء للمشتري المؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من منفعة الشيء.
* إذا وقع العقد على منتجات الشيء فالعقد بيع إذا وقع على ثمرات الشيء فالعقد إيجار.
* إذا ما أجر صاحب المنجم أو المحجر منجمه أو مقابل أجرة دورية فالعقد إيجار.
* في حالة ما أجر شخص مسكن على شرط تقديم بدل إيجار فالعقد يعد إيجار ساتر للبيع.
*
قد يختلط البيع بالإيجار في حالة ما إذا تنازل المستأجر لشخص آخر عن عقد
الإيجار (التأجير من الباطن)؛ فالعقد إيجار تقمص فيه المستأجر الأصلي دور
المؤجر، وتقمص فيه المستأجر من الباطن دور المستأجر(التنازل عن الحق
الشخصي عن طريق الحوالة).
ثانيا: عقد الإيجار وعقد القرض
* عقد القرض يرد على الأشياء القابلة للاستهلاك الإيجار وارد على الأشياء غير القابلة للاستهلاك.
*
قد يختلط عقد الإيجار مع القرض في حالة ما إذا أجر شخص مثلا مصنع بكل
آلاته اللازمة لإدارته شرط تعويض المؤجر مما تم إنتاجه بالاستعمال..العقد
في هذه الحالة إيجار إذا كانت الأشياء المستعملة تابعة للعقار فتعتبر
عقارا بالتخصيص؛ أما إذا كانت غير تابعة للعقار كالمواد الخام فالعقد قرض.
ثالثا: عقد الإيجار وعقد الشركة
*
في عقد الشركة الشيء المشترك يستغله الشركاء، ويقتسمون الأرباح و الخسائر
في عقد الإيجار المستأجر يدفع أجرة للمؤجر، وهو حر في استغلال المحل
المؤجر دون التصرف فيه بالبيع مثلا.
* في عقد المزارعة مثلا؛ الشريك
يقاسم شريكه في صافي جني المحصول لا في المحصول ذاته المؤجر أجرته تتمثل
في جزء من المحصول، ويقتسم الربح و الخسارة مع المستأجر، ( الأجرة نسبة
معينة من نفس المحصول).
* وقد يلتبس عقد الإيجار مع عقد الشركة في:
مالك مصنع يؤجر مصنعه لآخر ويتعهد له أن يقوم بتوريد الآلات اللازمة و
القوة الكهربائية و الفحم، ويدفع كذلك مرتبات العمال شرط تقاضي جزء من
إيراد المصنع...ظهرت عدة اتجاهات:
• الرأي الأول تبنته المحاكم الفرنسية: و تقول أن العقد شركة.
•
الرأي الثاني: يرى أن العقد جامع بين البيع و الإيجار وعقد العمل. على أنه
يجوز للمؤجر أن يشترط أجرة معينة مع جزء من صافي الربح والعقد إذن عقد
إيجار.
الفرع الثاني: تمييز عقد الإيجار العقود المتعلقة بالمنفعة:
أولا: عقد الإيجار وعقد العارية
* عقد العارية من عقود التبرع بغير عوض عقد الإيجار من عقود المعاوضة.
* يقع على عاتق المستعير عبء نفقات صيانة الشيء المعار يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويلتزم المستأجر بدفع المقابل.
* يضمن المستعير هلاك الشيء إذا نشأ الهلاك عن حادث مفاجئ أو قوة قاهرة وكان بوسعه تفاديها.
* قد يقع التباس بين العقدين في الأمثلة التالية:
1-
إذا باع شخص لآخر أرض مع اشتراط إبقاء حق الصيد لصالحه؛ فهل العقد مثبت
على عقد عارية دون مقابل أم أنه عقد مثبت على عقد إيجار؟، يتضح لنا أن
العقد إيجار لأن البائع أبقى على حق الصيد لنفسه و راعى عند تقاضي المبلغ
إنقاص مقابل التمتع.
2- في الوظيفة العامة: موظف يتقاضى راتبا أو أجرا
أو دخلا مقابل عمل يقوم به، إلى جانب ذلك يتحصل على مسكن دون دفع
أجر..العقد هنا إيجار لأن المسكن جزء من الأجر.
3- في حالة تبرع أحد
الأثرياء بمدرسة لغرض خيري، فيحررون عقودا يثبتون فيها أنهم أجروا هذه
الأماكن لمد طويلة مع التنازل عن الأجرة فالعقد هنا عارية ساتر للإيجار.
الفرع الثالث: تمييز عقد الإيجار عن العقود الواردة على الأعمال
أولا:عقد الإيجار وعقد الوديعة
* في عقد الوديعة المودع لا ينتفع بالعين المودعة كما لا يلتزم بدفع الأجرة في عقد المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة.
* مسؤولية المودع أخف من مسؤولية المستأجر.
* المودع ملزم برد العين للمودع فور طلبه المستأجر لا يرد العين المؤجرة إلا بعد انتهاء مدة الإيجار.
*
في عقد الوديعة يهدف المتعاقدان إلى أن يقوم بحفظ شيء للمتعاقد الآخر في
عقد الإيجار أحد المتعاقدان يرمي للانتفاع بالشيء موضوع العقد.
* أوجه
الالتباس: شخص أراد تأجير خزانة في البنك ليحفظ فيها أشياء ثمينة يخشى
ضياعها، فهل العقد هنا وديعة أم إيجار؟ ؛ اختلفت هنا الآراء:
- الرأي الأول: العقد عقد إيجار للخزانة...
- الرأي الثاني: العقد عقد وديعة...
- الرأي الثالث الفقه و القضاء الفرنسيين): العقد إيجار...
ثانيا: عقد الإيجار وعقدي العمل و المقاولة
*
في عقدي العمل و المقاولة يستفيد أحد المتعاقدين من عمل الطرف الآخر في
عقد الإيجار يستفيد أحد المتعاقدين من شيء يقدمه الطرف الآخر.
* أوجه الالتباس:
1-
إذا تعاقد صاحب شركة سيارات مع سائق كي يقدم له سيارة نقل على أن يعطيه
حصة معينة ويأخذ باقي الأرباح لنفسه؛ فهل العقد عقد عمل أم عقد
إيجار؟..نلاحظ بأن العقد إيجار إذا تبين أن العقد منصب على تسليم السيارة
دون تدخل من المالك لاستغلالها...أما إذا تبين أن المالك سيتدخل في
استغلالها فالعقد عمل..في حين نجد القانون الفرنسي يدرج التصرف ضمن عقد
العمل لأن صلة السائق بالشركة هي تابع بمتبوع وأجر السائق هو الفرق ما بين
حاصل المركبة و ما يدفعه السائق للشركة.
2- تعاقد شخص مع شركة البريد
والمواصلات بهدف الاشتراك للحصول على خط هاتفي. فهل العقد في هذه الحالة
عقد إيجار للهاتف أم أنه عقد مقاولة تقوم مصلحة الهاتف من خلاله بتنفيذ
التزامها المتمثل في توصيل المشترك بغيره من المشتركين؟؛ العقد في صورة
مقاولة لأن هدف المصلحة هو إيصال المشترك بغيره..
3- إذا اتفق مع أحد
الجرائد المشهورة على ترك فراغ في الجريدة لنشر إعلان عن نشاط أو مشروع
معين على شرط تقاضي نسبة معينة فالعقد هنا عقد مقاولة لأنه قدم مقابل لعمل
عين..